Почему нельзя покупать квартиры в ипотеку

Кредит на жилье может стать худшей сделкой в вашей жизни. Возможно, вы потеряете столько денег, что их хватило бы на несколько квартир. Старая добрая схема, когда ипотечная квартира дорожала и “отрабатывала” свои проценты, уже давно в прошлом.

Здравый смысл подсказывает, что покупка жилья в России в настоящий момент — это заведомо убыточное предприятие. Если у вас есть деньги на недвижимость, то выгоднее вложить их в депозиты или ценные бумаги. Проценты с них полностью обеспечат вас арендным жильем до самой смерти. Но если вы задались целью все-таки приобрести квартиру, то по крайней мере не усугубляйте ваше положение ипотекой.

Суть ипотеки не в том, чтобы обеспечивать жильем молодые семьи, помогать людям обрести свой угол, не оставить кого-то на улице в старости. Она совершенно в другом — взять максимально возможный процент с тех граждан, которые готовы переплачивать за рассрочку.

Цифры говорят сами за себя. Ипотечный рынок в России еще очень молодой, ему всего десять лет. За это время ставка по ипотеке по годам менялась от запредельно высокой (15%) до просто высокой (12%). В этом году она сползла в район 13%. Примерно столько же выходит в среднем по всему десятилетию. Много это или мало? Судите сами: со ставкой 13% ваш ипотечный долг почти удваивается каждые 10 лет.

Наглядно будет на примере. Обычная семейная “двушка” с ремонтом в Москве сейчас стоит 8 миллионов. С минимальным первым взносом банки вам дадут около 7 миллионов кредита и добавят к нему еще столько же в виде процентов, если кредит брать на 10-15 лет. Как вариант можно растянуть удовольствие на 20-30 лет, тогда с процентами по ипотеке набежит сумма в 2-4 раза больше. Чтобы не погореть на этой сделке, вам нужно быть уверенными, что в конце срока ваша квартира будет стоить хотя бы 16 миллионов. Иначе вы вложите в нее больше денег, чем получите.

И вот здесь самое интересное. Чтобы квартира удвоилась в цене хотя бы за 15 лет, она должна стабильно дорожать на 5% ежегодно. Насколько это реально? Если вы покупали квартиру до 2007 года, то сейчас ее цена как минимум вдвое выше, чем была при покупке. В “золотые нулевые” квартиры дорожали в среднем на 15% в год. А вот если вы брали жилье в 2008 году, то его цена с тех пор вообще не изменилась. То есть ипотечники с 7-летним стажем сейчас в убытке: банковские проценты сожрали уже половину стоимости их квартир. Ни о каких 5% в год здесь и речи не идет.

Чтобы не попасть в такую же ситуацию, нужно разбираться в трендах на рынке недвижимости. Или как минимум представлять, где у него дно, а где пики. В случае ошибки ипотека умножает ваши потери в разы. Но еще важнее уметь объективно оценивать свою покупку. Ведь квартиры падают в цене не только из-за кризисов, но и по локальным причинам: строительство рядом завода, моста, трубопровода, уплотнение микрокрайона. К окончанию кредита ваше жилье может в буквальном смысле не стоить ничего. Такое неоднократно случалось в других странах, когда целые районы превращались в многоэтажные гетто.

Возможно ли это в России? Уже происходит. Население крупных городов перебирается в пригороды, государство поощряет малоэтажную застройку, а гигантские дома-муравейники стоят полупустыми. Медленно, но верно Россия приближается к жилищным стандартам, “как на Западе”. Но это лишь половина картины. На Западе сейчас отрабатывают следующие технологии строительства (каркасные дома, 3D-печать), которые прочат революцию и резкое удешевление жилья. Вы не можете гарантировать, что ваша ипотечная квартира через 10-30 лет не станет таким же старьем, каким сейчас является деревянная изба.

Также не стоит забывать, что любые дома не вечны. Даже у современных блочных комплексов срок эксплуатации длится 100 лет. У советских “панелек” и кирпичных домов рабочий ресурс истекает примерно к середине века. То есть брать долгосрочный кредит на такие квартиры бессмысленно вдвойне: через 35 лет их начнут сносить. Можно, конечно, понадеяться, что в будущем государство компенсирует жильцам их потери. Но я бы призывал быть реалистами: более трети жилья в России уже сейчас является изношенным. Государство не сможет оплатить такой гигантский объем новой застройки. Да и не обязано это делать, ведь это частный жилой фонд.

Добавьте сюда еще один, чисто российский феномен, и станет понятно, почему нельзя покупать квартиры в ипотеку. Большинство квартир на рынке не стоит своих денег. “Хрущевка” в Москве обойдется дороже, чем новостройка в Праге, Мадриде или Стокгольме. Невзрачная квартира в провинции легко меняется на удобные апартаменты в Болгарии или Черногории. Единственная причина этого феномена — избыточный спрос. Молодой российский средний класс последние 20 лет консервировал сбережения, покупая квартиры впрок, в том числе в ипотеку. До половины жилья в новых домах приобреталось не для себя, а под аренду или продажу.

Опять же — нет гарантии, что так будет всегда. Постаревшие собственники будут вынуждены избавляться от накопленных квартир. Следующее поколение российских покупателей — дети “нулевых” и 90-х — гораздо более малочисленны, чем “восьмидесятники”. Они объективно не смогут выкупить и снять все те квартиры, которые сейчас на руках у старшего поколения. Ведь новой молодежи почти в 2 раза меньше, чем тех, кто родился в СССР. Им сейчас по 15-17 лет. Но именно они будут покупать у вас квартиру, когда вы решите расширяться или переезжать. И у них будет богатый выбор помимо вашего предложения. При таком раскладе планировать ипотеку даже на 10 лет — дело рискованное и бесполезное.

В довершение добавлю, что в недалеком будущем ипотека в России наверняка станет более выгодной и удобной. На это указывает опыт соседних стран. В государствах бывшего соцлагеля уже сейчас можно найти жилищные кредиты по 5% годовых. Когда это светлое будущее наступит и у нас, вам наверняка уже не захочется брать в ипотеку тесную квартиру в городской панели. Ведь рынок будет наполнен просторными семейными домами.

Реклама

19 thoughts on “Почему нельзя покупать квартиры в ипотеку

  1. А если ты продаёшь свою старую квартиру — получаешь с продажи 2 миллиона рублей и хочешь купить квартиру в московской области, примерно за 4,8 миллиона рублей. Т.е. ты уже не влезешь в кабалу и при этом будешь иметь достойную квартиру не далеко от Москвы … Или ты считаешь, лучше жить в съёмной квартире всю жизнь?

    Нравится

    1. Дело не в кабале, а том, что такой обмен выходит слишком дорого. Есть более выгодные варианты.

      Прикиньте сами. За 4,8 можно купить приличную двушку в Королёве. Такую же двушку можно снимать за 25 тысяч в месяц. Теперь сравниваем. Вариант первый: 2 миллиона рублей сразу плюс ипотека на 15 лет по 33 тысячи в месяц. Итого, потрачено 8 миллионов, в финале имеете королёвскую двушку. Вариант второй: бросить 2 миллиона на депозит, снимать такую же двушку за 25 тысяч в месяц, оставшиеся 8 тысяч докидывать на депозит. Через 15 лет у вас на счете будет как минимум 12 миллионов (по средней ставке 10%), но можно поднять сумму и до 16 миллионов (по ставке 12%). Теперь главный вопрос: сколько будет стоить та самая двушка в Королёве через 15 лет? По самым оптимистичным прикидкам (если она будет дорожать по 5% в год) — миллионов 10. Денег с депозита хватит. Еще останется на целую дачу.

      Вывод: отказавшись от ипотеки в пользу аренды, вы сэкономите 4-8 миллионов. И сможете купить через 15 лет более шикарную квартиру, чем ту, которую хотите брать в ипотеку сейчас. Это при том, что за 15 лет аренды вы уже успеете пожить в королёвских двушках и вам по-любому захочется чего-нибудь получше. То есть через 15 лет вам придется брать новую ипотеку, чтобы расширяться.

      Нравится

  2. jatviag я считаю не прав. Так может рассуждать только человек никогда не снимающий квартиру и живущий без семьи. Когда приходится снимать квартиру, то у тебя есть ряд запретов от хозяев, такие как: без маленьких детей, без животных, не приглашать гостей… да и мало ли еще что придумают — это раз, регистрации постоянной нет — это два. Далее, когда рождается ребенок — молочку с временной регистрацией не получишь, отношение людей в белых халатах. тоже не ахти какое, когда дети без ходят в детский сад — проблема с прикреплением, в школу — проблема. Нет уж, лучше по-возможности взять ипотеку и стараться погасить ее быстрее. При этом у тебя постоянное место жительства со всеми вытекающими…

    Нравится 1 человек

    1. Я рассуждаю как человек, который умеет считать и имеет опыт съема уже лет 8. Беря ипотеку, вы, по сути, покупаете себе прописку по стоимости месячной аренды квартиры, а иногда дороже. Например, чахлая «однушка» в Москве, взятая в кредит, будет стоить вам 70 тысяч в месяц. И лишь через 15 лет (это если гасить усиленно) вы сможете поменять ее на что-то более приличное. Ваши дети к тому времени уже вырастут и получится, что все их детство они проживут в тесной конуре, где детей растить тяжко, не удобно да и просто вредно для психологического климата в семье.

      А вот вам второй вариант: вы снимаете нормальную «двушку» (или «трешку») за 40 (или 50) тысяч и спокойно откладываете остальное на непредвиденные нужды, переезд или покупку своего жилья. Это чушь. что вам якобы придется подстраиваться под требования хозяев. Такая ситуация возникает лишь в одном случае — если вы пытаетесь снять самый дешевый вариант. В квартирах средней стоимости хозяева спокойно сделают вам регистрацию, примут ваших детей и даже животных. Вы здесь платите и заказываете музыку, а не наоборот.

      Все прочие проблемы тоже решаемы: найдите работу, где страхуют сотрудников, или докупите ДМС. Не могу поверить, что у вас есть деньги на ипотеку, но нет на медстраховку. Детские сады — аналогично. Полно платных. На худой конец наймите няню в складчину с соседями (популярная схема). Как вас могут не пустить в школу без прописки, я вообще не представляю. У них тотальный дефицит детей.

      Нравится

  3. Вы пишите явно как человек без детей. Наймите няню, платные детские сады….Но это все лирика по сравнению с Вашими подсчетами. Человек возмет ипотеку на 7 млн на двушку и будет платить в районе 70000 т.р. И жить в своей квартире. Он просто снимет обременение через время. Ну то есть он будет вкладывать в мебель в ремонт и тд. Далее вы предлагаете снять за 40 000 и 30000 откладывать. Что же мы накопим через 20 лет? Ну по факту ничего не накопим, но если даже взять теоретический случай того, что допусти мы реально будем откладывать — 360 тр в год и ТАДАМ 7 млн за 20 лет и что мы купим в итоге ТУ ЖЕ ДВУШКУ !!!! Ой извините это при условии что за 20 лет не вырастут цены….. воообще. Даже в США за последние 20 лет цены (несмотря на многочисленные кризисы и провалы недвижмости) в среднем выросли на 40 процентов. Про Россию вообще помолчим. В общем статья не экономическая — так позывы эмоций.

    Нравится

    1. Вы пишете как человек, который вляпался в ипотеку, не просчитав риски заранее. И теперь пытается оправдать свое решение.

      Посмотрите правде в глаза. Предположим, ваш семейный доход 70+70=140 тысяч. Вы перед выбором: ипотека за 7 млн. или аренда по 30 тыс. (это однушка в Москве). Если ипотека, то вы платите по 72 тысячи на протяжении 30 лет. Уйти в декрет не возможно — вам не на что будет жить. Ок, предположим также, что у вас есть накопления, и вы протяните на них до детсада, а дальше снова 70+70=140 тысяч. Что получаем? Однушку через 30 лет, в которую вложено 26 миллионов рублей, не считая ремонта, мебели, коммуналки, налогов.

      Второй вариант — снимать за 30 тыс., откладывать 40 тыс на самый обычный депозит (10% годовых). Всего за пару лет вы отложите больше миллиона рублей. Этого хватит, чтобы безболезненно снимать квартиру 3-4 года, пока жена растит ребенка. Потом вы снова сможете откладывать в прежнем режиме. Через 5 лет у вас будет 3 миллиона. Этого хватит, чтобы снимать московскую однушку практически вечно — каждый месяц будете иметь 30 тысяч на одних только процентах. А ваш капитал тем временем продолжит расти (+40 каждый месяц). Что получите через 30 лет? Более 53 миллионов накопленных рублей. И все это время, пока рос капитал, вы жили в разных квартирах, а не в той одной-единственной, на которую вам когда-то хватило денег.

      Упрощенно, но примерно так.

      Нравится

    1. Вообще тут тема про ипотеку. И про то, что детей безопаснее и дешевле растить в съёмной квартире, чем в ипотечной. А в идеале, конечно, лучше иметь свое жилье — квартиру или дом, кому что нравится. Только на идеал, даже с хорошей зарплатой (скажем, от 100 тыс.), уйдёт до 10 лет. Не всякая женщина согласится столько ждать.

      Нравится

  4. Как человек, который «вляпался в ипотеку» имею сообщить следующее: jatviag прав. Взял ипотеку в 2015 на волне кризиса с целью «застраховать сбережения». Все прочитанные перед этим статьи по теме учитывали предкризисную конъюнктуру: выгодность покупки на стадии котлована и стабильный рост стоимости квадратного метра. В итоге плачу за съемную квартиру, плачу ипотечные взносы (благо не очень большие), не получаю дохода от потраченных на первоначальный взнос сбережений, готовлюсь судиться с застройщиком, если он не уложится в срок, готовлюсь к «головнякам» с ремонтом. Стоимость квартиры по мере строительства не растет, средний квадратный метр в регионе дешевеет. Вот такая арифметика.

    Нравится 1 человек

    1. Типичная болтовня от тех, кто не хочет или не умеет вкладывать деньги. Как связан дефолт и накопления? Вы держите деньги в облигациях Минфина?

      Нравится

  5. И да, у вас нет детей) и снимать однокомнатную кв в Москве в самом жопном районе не клоповник стоит не 30 тыс а тыс 45! И за 15 лет вы не накопитете 12 млн максимум 8 даже откладывая каждый месяц по 35 тыс на депозит…. И не попадет ваш ребенок ни в нормальный гос сад ни в нормальную школу, будете тратить кучу бобла на частный. Не считая еще секций) и на факт что вам квартиродатель даст временную регистрацию…а еще хуже что потом лет через 5-10 случится кризис такой что бахнет дефолт! и вы останетесь без денег на счете и без квартиры…. И даже в самом приятном раскладе у вашего ребенка не будет жилья когда вас не станет и будет он так же вынужден снимать кв. Говорю к человек у кот уже была ипотека и который погасил ее досрочно. И безмерно рада что ввязалась в ипотеку, плюс и ремонт сделала свой родной какой хочу!!!! Так что не думайте что вы самый умный:) если съем это ваш выбор вот и снимайте но не навязывайте свое мнение другим)

    Нравится

    1. 35 тыс в месяц по средней ставке на депозит на 15 лет это 14 миллионов накоплений. А 35 тыс. в месяц на ипотеку на тот же срок это халупа стоимостью 3,5 миллиона. Возьмите в руки калькулятор, и вы поймёте, что выбросили деньги на ветер.

      Нравится

  6. Ааа и даже накопив 12 лямов за 15 лет что вы на них купите в Москве? ничего, все тот же клоповник в жопном районе! Успехов!

    Нравится

    1. Мадам. Или месье ( сложно определить). Суть статьи не в том, сколько миллионов нужно на НЕклоповник. А в том, что сейчас в России быстрее и дешевле накопить на квартиру, чем выплачивать ипотеку.

      Нравится

  7. А еще банк в котором у вас депозит может за 15 лет стать банкротом 10 раз) и вернете вы себе максимум 1 млн с копейками

    Нравится

    1. Не «миллион с копейками», а ровно 1,4 млн. с одного застрахованного банка. Разумеется, нельзя копить на квартиру в одном банке и в одной валюте.

      Нравится

Добавить комментарий

Заполните поля или щелкните по значку, чтобы оставить свой комментарий:

Логотип WordPress.com

Для комментария используется ваша учётная запись WordPress.com. Выход / Изменить )

Фотография Twitter

Для комментария используется ваша учётная запись Twitter. Выход / Изменить )

Фотография Facebook

Для комментария используется ваша учётная запись Facebook. Выход / Изменить )

Google+ photo

Для комментария используется ваша учётная запись Google+. Выход / Изменить )

Connecting to %s